Een hypothecair krediet is een geldlening waarvoor de geldverstrekker een recht van hypotheek krijgt op een registergoed, gevestigd bij notariële akte en ingeschreven in de openbare registers (Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek). Dat recht geeft de geldverstrekker het recht van parate executie: bij een ernstige achterstand kan hij de woning laten verkopen zonder rechterlijke titel. Voor de adviseur is dit meer dan een juridisch weetje: het verklaart waarom de geldverstrekker eisen stelt aan de waarde van het onderpand, aan de verzekering ervan en aan de rangorde van eventuele tweede hypotheken.
De NHG is een borgtocht die de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen verstrekt aan de geldverstrekker. Blijft er na een gedwongen verkoop een restschuld over, dan betaalt het waarborgfonds die aan de geldverstrekker en beoordeelt het vervolgens of de consument voor kwijtschelding in aanmerking komt. Kwijtschelding is niet vanzelfsprekend: de consument moet te goeder trouw zijn geweest, moet hebben meegewerkt aan een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst en de restschuld moet voortkomen uit een van de erkende oorzaken, zoals werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, echtscheiding of het overlijden van een partner. Voor de borgtocht betaalt de consument eenmalig een borgtochtprovisie over het leningbedrag; die provisie is onder de eigenwoningregeling in beginsel als financieringskosten aftrekbaar. Omdat de geldverstrekker met NHG minder risico loopt, geldt doorgaans een rentekorting. De kostengrens en de provisie worden jaarlijks vastgesteld; de adviseur toetst ze altijd aan de dan geldende Voorwaarden en Normen van de NHG.
De annuïteitenhypotheek kent een gelijkblijvend bruto maandbedrag waarin het rentedeel daalt en het aflossingsdeel stijgt; de netto last loopt in de loop der jaren op naarmate de renteaftrek afneemt. De lineaire hypotheek kent een constant aflossingsdeel en dus een dalende bruto last, lost sneller af en kost over de hele looptijd minder rente. De aflossingsvrije hypotheek kent geen contractuele aflossing; sinds 2013 komt de rente daarover voor nieuwe leningen niet meer in aftrek, waardoor deze vorm in de praktijk vooral bestaat binnen het overgangsrecht en tot een beperkt deel van de woningwaarde. Spaar-, beleggings- en bankspaarhypotheken bestaan alleen nog als bestaande gevallen onder dat overgangsrecht.
De consument kiest tussen een variabele rente en een rentevaste periode. Een lange rentevaste periode koopt zekerheid tegen een hogere rente; een korte periode is goedkoper maar legt het renterisico bij de consument. Binnen de rente zit een risico-opslag die afhangt van de verhouding tussen lening en woningwaarde: naarmate de schuld door aflossing of waardestijging daalt, kan de consument om een lagere opslag verzoeken. Bij rentemiddeling wordt de contante waarde van de vergoeding voor vervroegde aflossing verwerkt in een nieuwe, gemiddelde rente met een nieuwe rentevaste periode. Wil de consument juist volledig aflossen of oversluiten, dan mag de geldverstrekker op grond van de hypothekenrichtlijn en de daarop gebaseerde Wft-bepalingen uitsluitend het financiële nadeel in rekening brengen; de AFM heeft daarvoor een leidraad met een uniforme berekeningswijze gepubliceerd.
Het adviestraject loopt van oriëntatie en inventarisatie via het bindend aanbod — waarop de consument ten minste veertien dagen bedenktijd heeft — naar de taxatie of modelmatige waardebepaling, de bouwdepotafspraken bij verbouwing en ten slotte het passeren van de akte bij de notaris. De adviseur legt bij elke stap vast welke afweging is gemaakt; dat dossier is zowel de kern van de zorgplicht als het eerste waar de AFM naar kijkt.
1. Wat is een recht van hypotheek in juridische zin?
Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek regelt het recht van hypotheek als beperkt recht op een registergoed. Het staat los van de geldlening zelf, die de onderliggende verbintenis vormt.
2. Waarvoor is inschrijving van de hypotheekakte in de openbare registers nodig?
Vestiging vraagt zowel een notariële akte als inschrijving in de openbare registers. Boek 3 en Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek is op dit punt de bepalende bron. De rangorde van meerdere hypotheken volgt uit het moment van inschrijving.
3. Wat houdt het recht van parate executie in?
Artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek geeft de hypotheekhouder het recht tot openbare verkoop zonder executoriale titel. Toe-eigening van het onderpand is uitdrukkelijk verboden, wat het verbod van eigenmachtige toe-eigening wordt genoemd.
4. Wat betekent een tweede hypotheek voor de positie van de geldverstrekker?
De rangorde volgt uit het moment van inschrijving in de openbare registers. Dit vloeit rechtstreeks voort uit Boek 3 en Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Een tweede hypotheekhouder loopt daardoor meer risico en rekent doorgaans een hogere rente.
5. Wat regelt een negatieve hypotheekverklaring?
Een negatieve verklaring is een verbintenis en geen zekerheidsrecht; er wordt dus geen hypotheek gevestigd. Deze regel staat in Boek 3 en Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Zij biedt de geldverstrekker daardoor aanmerkelijk minder bescherming dan een ingeschreven hypotheekrecht.
6. Wat gebeurt er met het hypotheekrecht nadat de lening volledig is afgelost?
Aflossing doet het recht tenietgaan, maar de inschrijving verdwijnt pas na royement door de notaris. Boek 3 en Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek is op dit punt de bepalende bron. Zolang de inschrijving blijft staan, kan zij bij verkoop of herfinanciering voor vertraging zorgen.
7. Wat kenmerkt een bankhypotheek ten opzichte van een vaste hypotheek?
Een bankhypotheek dekt alle huidige en toekomstige vorderingen van dezelfde bank, wat de zekerheid ruim maakt. Hierop is Boek 3 en Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing. Voor de klant betekent het dat aflossen van de hypotheek niet vanzelf tot royement leidt.
8. Waarom stelt een geldverstrekker eisen aan de verzekering van het onderpand?
Een opstalverzekering beschermt de waarde van het onderpand en daarmee de positie van de geldverstrekker. Deze regel staat in de toetstermen van de module Hypothecair krediet. Er bestaat geen wettelijke verzekeringsplicht; de verplichting volgt uit de hypotheekvoorwaarden.
9. Waarvoor dient een taxatierapport bij een hypotheekaanvraag?
De marktwaarde bepaalt de loan-to-value en daarmee de maximale lening en vaak de risico-opslag. Het antwoord berust op de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Een bouwkundige keuring is een afzonderlijk onderzoek met een ander doel.
10. Wanneer volstaat een modelmatige waardebepaling in plaats van een volledig taxatierapport?
Geldverstrekkers accepteren een modelwaarde alleen binnen hun eigen risicokaders, doorgaans bij een lage loan-to-value en een courant object. Toetsing hiervan gebeurt aan de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Bij een hoger risico of een afwijkend object blijft een gevalideerd taxatierapport vereist.
11. Wat wordt verstaan onder de marktwaarde van een woning?
De marktwaarde veronderstelt een normale verkoopsituatie met voldoende voorbereidingstijd. Deze regel staat in de toetstermen van de module Hypothecair krediet. De executiewaarde ligt daar structureel onder, omdat bij gedwongen verkoop die voorbereiding ontbreekt.
12. Waarvoor wordt de WOZ-waarde gebruikt in de eigenwoningregeling?
Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde en wordt in box 1 bij het inkomen geteld. Dit punt is terug te voeren op de eigenwoningregeling van de Wet IB 2001. Voor de leencapaciteit is juist de marktwaarde bepalend en niet de WOZ-waarde.
13. Wat drukt de loan-to-value uit?
De loan-to-value is de wettelijke bovengrens uit de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en bepaalt daarnaast vaak de risico-opslag. De verhouding tussen last en inkomen heet de loan-to-income.
14. Wat betekent de wettelijke grens van honderd procent van de marktwaarde voor de koper?
De loan-to-value-norm begrenst de lening tot de marktwaarde, waardoor de bijkomende kosten uit eigen geld of uit een schenking moeten komen. De grondslag hiervoor ligt in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Voor energiebesparende voorzieningen kent de regeling een uitzondering.
15. Welke kosten vallen onder de aanduiding kosten koper bij een bestaande woning?
Kosten koper omvat de kosten die verband houden met de verkrijging van de woning, waaronder de overdrachtsbelasting. Dit vloeit rechtstreeks voort uit de Wet op belastingen van rechtsverkeer. De kosten van de hypotheekakte horen bij de financiering en zijn onder voorwaarden aftrekbaar.
16. Wanneer geldt de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting?
De startersvrijstelling kent een leeftijdsgrens, een eigenwoningeis en een waardegrens die jaarlijks wordt aangepast. De grondslag hiervoor ligt in de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Verkrijging krachtens erfrecht is überhaupt niet belast met overdrachtsbelasting.
17. Welk tarief geldt bij aankoop van een woning die niet als hoofdverblijf gaat dienen?
Het verlaagde woningtarief geldt alleen wanneer de verkrijger de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Hierop is de Wet op belastingen van rechtsverkeer van toepassing. Beleggers en kopers van een tweede woning betalen daarom het algemene tarief.
18. Welke twee akten passeert de notaris bij een woningaankoop met financiering?
De koopovereenkomst wordt buiten de notaris om gesloten; eigendom gaat pas over bij de notariële levering en inschrijving. De basis daarvoor is Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. De hypotheekakte vestigt daarnaast het zekerheidsrecht van de geldverstrekker.
19. Welke bedenktijd heeft een particuliere koper na ondertekening van de koopovereenkomst?
Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek geeft de particuliere koper drie dagen bedenktijd na ontvangst van de getekende akte. Die termijn staat los van de veertien dagen bedenktijd bij het bindend aanbod voor de lening.
20. Waarvoor dient een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst?
Het financieringsvoorbehoud beschermt de koper tegen de boete bij niet afnemen wanneer de lening niet rondkomt. Deze regel staat in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Beroep erop vereist doorgaans afwijzingen van meerdere geldverstrekkers binnen de gestelde termijn.
21. Wat is een bindend aanbod bij een hypothecair krediet?
De hypothekenrichtlijn en de daarop gebaseerde Wft-bepalingen verlangen een bindend aanbod met een bedenktijd van ten minste veertien dagen. Binnen die termijn kan de consument het aanbod aanvaarden of laten verlopen.
22. Waarvoor dient het Europees gestandaardiseerd informatieblad bij een hypothecair krediet?
Het informatieblad maakt aanbiedingen van verschillende geldverstrekkers onderling vergelijkbaar. De basis daarvoor is de hypothekenrichtlijn en de daarop gebaseerde Wft-bepalingen. Het wordt tijdig vóór het bindend aanbod verstrekt, zodat de consument het bij zijn keuze kan betrekken.
23. Wat gebeurt er op de dag van het passeren bij de notaris?
Op de passeerdatum worden beide akten getekend en verrekent de notaris de geldstromen via zijn derdengeldenrekening. Boek 3 en Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek is op dit punt de bepalende bron. Inschrijving in de openbare registers volgt onmiddellijk daarna.
24. Waarvoor dient een waarborgsom of bankgarantie bij een woningaankoop?
De waarborgsom of bankgarantie beschermt de verkoper tegen het niet nakomen door de koper. Dit punt is terug te voeren op Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Zij wordt bij levering verrekend met de koopsom of vervalt zodra de akte is gepasseerd.
25. Waarom is eigen geld bij een woningaankoop van belang?
Eigen middelen dekken de kosten koper en verlagen de verhouding tussen lening en woningwaarde. De grondslag hiervoor ligt in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Een wettelijke minimuminbreng bestaat niet; de grens ligt bij de maximale loan-to-value.
26. Hoe werkt een schenking van de ouders door in de hypotheekaanvraag?
De financieringslastnormen zijn gebaseerd op bestendig inkomen; een schenking is vermogen en verlaagt de lening. Dat onderscheid tussen inkomen en vermogen is een klassiek examenonderwerp.
27. Wat betekent erfpacht voor de financiering van een woning?
Bij erfpacht wordt de canon meegewogen in de toets op de financieringslast, wat de leencapaciteit verlaagt. De basis daarvoor is Boek 3 en Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Geldverstrekkers stellen daarnaast eisen aan de resterende looptijd en aan de herzieningsvoorwaarden.
28. Waarom zijn geldverstrekkers terughoudend bij particuliere erfpacht met korte resterende looptijd?
Bij herziening kan de canon sterk stijgen en bij afloop vervalt het recht, wat de zekerheid van de geldverstrekker aantast. NHG stelt daarom eigen eisen aan de resterende looptijd van het erfpachtrecht.
29. Waarop let een geldverstrekker bij de financiering van een appartement?
Een vereniging zonder toereikend reservefonds kan tot onverwachte bijdragen leiden die de last van de eigenaar verhogen. De basis daarvoor is Boek 3 en Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Wettelijk moet er jaarlijks worden gereserveerd of een meerjarenonderhoudsplan zijn vastgesteld.
30. Wat is bijzonder aan de financiering van een nieuwbouwwoning?
Bij nieuwbouw loopt de betaling via bouwtermijnen uit het depot, waarover de geldverstrekker rente vergoedt. Dat volgt uit de toetstermen van de module Hypothecair krediet. De koper betaalt intussen wel al rente over het opgenomen deel, wat tot dubbele lasten kan leiden.
31. Waarvoor dient een bouwdepot?
Uit het depot worden facturen van aannemer en leveranciers betaald na goedkeuring door de geldverstrekker. Dit punt is terug te voeren op de toetstermen van de module Hypothecair krediet. Over het nog niet opgenomen saldo wordt doorgaans een rentevergoeding gegeven.
32. Wat gebeurt er met een restant in het bouwdepot na afloop van de depotperiode?
Een restant wordt afgelost omdat het geleende bedrag anders niet aan de woning is besteed en de renteaftrek in gevaar zou komen. Toetsing hiervan gebeurt aan de eigenwoningregeling van de Wet IB 2001. Sommige geldverstrekkers laten een beperkte vrije besteding toe binnen hun voorwaarden.
33. Waarvoor dient een overbruggingskrediet?
Een overbruggingskrediet maakt de overwaarde van de oude woning vervroegd beschikbaar voor de aankoop van de nieuwe. Dat volgt uit de toetstermen van de module Hypothecair krediet. Geldverstrekkers hanteren daarbij een korting op de verwachte opbrengst en een maximale looptijd.
34. Welk risico brengt een overbruggingskrediet mee?
Blijft de oude woning onverkocht, dan lopen de lasten van beide woningen door. de toetstermen van de module Hypothecair krediet is op dit punt de bepalende bron. De adviseur toetst daarom of de klant die dubbele last gedurende de overbruggingsperiode kan dragen.
35. Wat houdt de verhuisregeling in de eigenwoningregeling in?
De Wet IB 2001 laat toe dat een te koop staande voormalige eigen woning en de nieuwe woning tijdelijk beide in box 1 vallen. De rente op beide schulden is dan gedurende die termijn aftrekbaar.